Одним из основных направлений деятельности организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами (УК, ТСЖ, ЖК, ЖСК, собственники), является предоставление
жилищных услуг потребителям (собственникам помещений и нанимателям).
Жилищные услуги — это услуги и работы по текущему содержанию и ремонту общего имущества дома (в т.ч. услуги по управлению домом).
Перечень жилищных услуг устанавливается в соответствии
• определение победителя конкурса;
• заключение договора с победителем конкурса.
Порядок проведения конкурса регулируется Положением о порядке конкурсного отбора организаций различных организационно-правовых форм собственности на право выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома (далее — Положение), которое разрабатывается и утверждается организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом. Организация может разработать данный документ самостоятельно или воспользоваться уже готовыми формами. Этот документ является внутренним нормативным актом организации, и законодательно его содержание не регулируется.
Данное Положение должно включать следующие пункты:
• цели, принципы организации и проведения конкурса;
• определение основных сторон конкурса и их функций (заказчик, участник и победитель конкурса, конкурсная комиссия и организатор конкурса);
• квалификационные и конкурсные требования к участникам конкурса;
• порядок организации и проведения конкурсного отбора;
• порядок заключения договора с победителем конкурса.
Основным лицом, определяющим проведение конкурса, является заказчик конкурса. Заказчиком конкурса выступают собственники помещений многоквартирного жилого дома, работа и услуги по управлению которым или предоставление услуг по содержанию и ремонту общего имущества которого выставляется на конкурс (собственники помещений в многоквартирном доме, органы управления товарищества собственников жилья, жилищно-
го кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, управляющая организация).
Непосредственно проведение всех конкурсных процедур осуществляет организатор конкурса. Организатор конкурса — заказчик или юридическое лицо, которому заказчик на условиях договора передал часть своих функций по организации и проведению конкурса. Также организатором конкурса может выступать уполномоченное лицо (лица), избранное на общем собрании из числа собственников помещений (членов ТСЖ, ЖСК).
Участник конкурса — организация, представившая свою заявку организатору конкурса. Это может быть подрядная или управляющая компания, осуществляющая предоставление жилищных услуг. Выбор подрядных организаций производит конкурсная комиссия по критериям, изложенным в конкурсной документации.
Конкурсная комиссия — постоянный или временный орган, формируемый заказчиком конкурса, осуществляющий проведение конкурса и принимающий решение об определении победителя (победителей) конкурса в соответствии с утвержденным Положением и критериями, изложенными в конкурсной документации. Заказчик конкурса назначает председателя конкурсной комиссии. Председатель, в свою очередь, утверждает ответственного секретаря комиссии, готовит предложения по составу конкурсной комиссии и представляет их на утверждение заказчику конкурса. Конкурсная комиссия чаще всего формируется из сотрудников организации, осуществляющей управление многоквартирным домом. Рекомендуется в состав конкурсной комиссии включать одного или двух собственников помещений от каждого дома.
Деятельность конкурсной комиссии также регулируется Положением.
В обязанности конкурсной комиссии входит утверждение конкурсной документации, которая включает:
• основные условия договора, порядок и срок его заключения;
• характеристику объекта конкурса (сведения о многоквартирном жилом доме, акт технического состояния дома, сведения об объеме работ на доме);
• форму заявки на участие в конкурсе;
• форму конкурсного предложения;
• инструкцию по подготовке конкурсной заявки;
• требования к участникам конкурса;
• критерии оценки конкурсной комиссией заявок на участие в конкурсе;
• порядок, место и срок подачи заявок на участие в конкурсе;
• способы разъяснения положений конкурсной документации;
• срок действия заявок на участие в конкурсе;
• место и время вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе;
C Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 (содержат расширенный перечень работ (услуг), периодичность их выполнения (оказания)) и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства от 13 августа 2006 г. № 491 (содержат состав работ и требования к ним).
Кроме указанных нормативных актов, при определении перечня жилищных услуг можно пользоваться такими документами, как:
— справка-характеристика дома;
— справки о состоянии расчетов за жилищно-коммунальные услуги;
— технический паспорт на дом;
— проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на дом;
— паспорта лифтового хозяйства;
— реестр договоров со сторонними организациями на оказание жилищных и иных услуг (включая приложения к ним с перечнем предоставляемых услуг).
Также при определении перечня жилищных услуг, их объемов и периодичности необходимо учесть следующие факторы:
• состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества;
• геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома;
• требования санитарных, пожарных и иных обязательных норм законодательства Российской Федерации. Жилищные услуги включают:
услуги по содержанию и ремонту жилого помещения, в том числе:
— по предоставлению жилого помещения в наем;
— по управлению многоквартирным домом;
— по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в том числе:
по содержанию лифтового хозяйства, по вывозу бытовых отходов; услуги по ремонту общего имущества многоквартирного дома, в том числе:
— по текущему ремонту;
— по капитальному ремонту.
Управление многоквартирным домом состоит из комплекса услуг и работ, которые обеспечивают благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в доме, решение вопросов пользования общим имуществом. Перечень услуг по управлению в управляемых домах может быть различным.
Содержание и ремонт общего имущества состоит из комплекса организационных и технологических работ и услуг, обеспечивающих комфорт и безопасность проживания. При этом под комфортом понимаются бытовые удобства, благоустроенность и уют жилого помещения. Безопасность проживания — это показатель процесса содержания общего имущества, характеризующий степень опасности (риска) недопустимых изменений (в техническом, противопожарном, санитарно-эпидемиологическом состоянии) для жизни, здоровья, имущества граждан.
Содержание общего имущества многоквартирного дома — комплекс работ по обследованию, испытанию общего имущества, поддержанию его в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем, санитарной очистке и уходу за озеленением и благоустройством земельного участка в составе общего имущества.
Ремонт общего имущества многоквартирного дома представляет собой комплекс работ по восстановлению исправности или работоспособности общего имущества, в т.ч. элементовозеленения и благоустройства на земельном участке многоквартирного дома. Ремонт может быть текущим и капитальным. Капитальный ремонт — это комплекс работ по восстановлению ресурса общего имущества с заменой или восстановлением любых
составных частей, включая базовые. Под текущим ремонтом понимается комплекс работ по защите частей общего имущества (несущих конструкций) от воздействия окружающей среды и предотвращению преждевременного износа посредством смены неисправных частей общего имущества (участков покрытий кровли, отделки фасадов, отмостков, отделки подъездов и др.), восстановления работоспособности отдельных конструкций и изделий (участков трубопроводов, запорно-регулировочных устройств, дверей, окон в подъездах, электропроводки и пр.).
Капитальный и текущий ремонты проводятся по решению общего собрания собственников помещений на основании результатов технического обследования и в соответствии с нормативно-технической документацией.
Для обеспечения жилищными услугами организация, осуществляющая управление домом, может привлекать управляющие компании (например, ТСЖ или собственники помещений могут нанимать управляющую организацию). Для выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества дома привлекаются специализированные подрядные организации. Выбор организаций может осуществляться двумя способами:
1) привлечение организаций, действующих на рынке жилищных услуг, без проведения конкурса (использование деловых связей, рассылка предложений по заключению договоров и т.п.);
2) организация и проведение конкурса по выбору организаций для выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома.
В первом случае выбор производится на усмотрение организации, управляющей домом, исходя из ценовых предложений поставщиков жилищных услуг, его сложившегося имиджа, опыта выполнения аналогичных работ (услуг), кадровых ресурсов, состояния материально-технической базы и т.п. (см. табл. 10).
Сбор необходимой информации о потенциальных поставщиках жилищных услуг может осуществляться путем обзвона, с использованием деловых связей, проведением мониторинга. Выбор того или иного поставщика должен осуществляться в соответствии стребуемым перечнем работ и услуг в доме (как правило, перечень работ (услуг) формируется до заключения договора управления и позже включается в него).
По второму способу выбор поставщиков жилищных услуг осуществляется на конкурсной основе. По решению организации, осуществляющей управление домом, конкурс может быть открытым или закрытым. При закрытом конкурсе выбор управляющих организаций и поставщиков жилищных услуг производится путем адресной рассылки приглашений к участию в конкурсе и конкурсной документации. Недостатком этой формы конкурса является
ограниченный круг участников конкурса, что уменьшает возможность выбора. Наиболее эффективным является проведение открытого конкурса, который основан на привлечении большего числа участников и дает большую возможность для выбора.
Рассмотрим, каким образом осуществляется открытый конкурсный отбор управляющих и подрядных организаций.
Процедура конкурса включает:
• разработку и утверждение Положения о порядке организации и проведения конкурса;
• формирование конкурсной комиссии;
• разработку и утверждение конкурсной документации;
• публикацию информационного сообщения о конкурсе;
• прием заявок на участие в конкурсе;
• анализ и оценку представленных конкурсных заявок;
• собеседования с участниками конкурса;
- RSS