Жилье играет важную роль в жизни человека. Вот почему к его состоянию, обеспечению комфортных условий и безопасности проживания человека, к стандартам качества жилищных и коммунальных услуг предъявляются сегодня достаточно высокие требования. В связи с этим вопрос управления жилыми многоквартирными домами становится наиболее актуальным. Долгое время не существовало нормативной базы, полностью отвечающей современным требованиям функционирования системы жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ). Вступивший в действие с 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс Российской Федерации (далее — ЖК РФ) ввел ряд новшеств.
В частности, новое жилищное законодательство меняет представление об управлении многоквартирным домом. Происходит разделение функций управления жилищным фондом и его обслуживания, развиваются принципы конкуренции в сфере обслуживания жилья. Теперь каждый собственник вправе определить способ управления своим домом, однако не все собственники знают о существовании у них данного права. Жильцы мало проинформированы о способах управления жилыми домами и имеющихся у них правах, предусмотренных новым ЖК РФ. Жилищный кодекс устанавливает, что жители могут образовывать товарищество собственников жилья (ТСЖ) и управлять своим имуществом
самостоятельно либо нанять управляющего. Выбранный способ управления становится обязательным для всех собственников жилья. Если собственники помещений до 1 января 2007 г. не смогли определить, какой из способов управления для них лучше, данная обязанность возлагается на орган местного самоуправления, который проводит открытый конкурс по отборущей организации (УО) для управления многоквартирным домом.
В этом случае собственники обязаны заключить договор управления с выбранной по итогам конкурса организацией. Эффективное управление многоквартирным домом признается основным вопросом жилищно-коммунального хозяйства — вопросом новым, сложным и неоднозначным. Управление многоквартирным домом должно обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление иных жилищных и коммунальных услуг гражданам. Выполнение данных условий возможно лишь при эффективной работе лиц, осуществляющих управление домом.
В нашей стране существует опыт создания управляющих компаний (УК), который имеет свои плюсы и минусы. При реализации своей деятельности компании, управляющие многоквартирным домом, сталкиваются с определенными трудностями, причинами которых являются как объективные, так и субъективные факторы. К объективным факторам можно отнести отсутствие финансирования, недостаточное количество механизмов управления и т.д., к субъективным, например, недоверие населения и боязнь перехода на новые формы управления жилищным фондом. Сегодня каждый собственник помещения в доме принимает
участие в управлении жилищным фондом: активное либо пассивное. Пассивное участие — это бездействие собственника помещения в отношении выбора способа управления домом. Такой собственник добровольно, путем бездействия передает органам местного самоуправления право принять решение о том, кому передать дом в управление. Активное участие предполагает, что собственники помещений объективно оценивают свои права и
обязанности в отношении принадлежащего им имущества, объединяют свои усилия и совместно принимают решение о выборе способа управления своим домом.
При управлении домами необходимо знание общих принципов организации деятельности в жилищно-коммунальном хозяйстве, а также процессов управления. Опыт регионов Российской Федерации показывает, что наиболее успешно процесс принятия собственниками помещений функций управления домом «в свои руки» происходит в новостройках.Жильцы старых домов не спешат брать на себя управление жилищным фондом, опасаясь, что он станет для них обузой. Поэтому нужно разрабатывать механизмы, позволяющие надлежащим образом и эффективно осуществлять управление домом. Основой для выработки таких механизмов в отношении каждого конкретного дома могут стать материалы, которые собраны в настоящей книге.
Логика изложения материала основывается на постепенном вовлечении читателя в процесс управления домом. Читатель имеет возможность ознакомиться с объектом управления (жилым многоквартирным домом), существующими способами управления им и узнать, как непосредственно оформить выбор того способа, который в наибольшей степени подходит собственникам в определенных условиях. Только после этого раскрывается суть самого процесса управления, общие принципы, методы которого являются идентичными при любом способе управления, различаются лишь формы реализации.
В заключение приведены два аспекта работы с населением: информационная работа (обмен сведениями, информацией с собственниками помещений), при которой достигается эффективное сотрудничество между ними и лицом, управляющим домом, и работа с должниками (особенно важный аспект), которая влияет на финансовые результаты деятельности лица, управляющего домом.
- RSS