После определения понятия и состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме возникает следующий вопрос: какие права имеют собственники помещений в отношении этого имущества и как определяется их доля в праве на него.
Как уже упоминалось выше, собственникам помещений в многоквартирном доме общее имущество принадлежит на праве общей долевой собственности.
Для начала определим, что означает такое понятие, как «собственность», поскольку общая долевая собственность является его разновидностью. Итак, у собственника в отношении какоголибо имущества, вещи возникает право:
1) владения — «возможность фактически обладать». Например, у собственника украли электрическую лампочку — значит, его лишили возможности владения лампочкой;
2) пользования — «возможность извлекать полезные свойства вещи». При краже лампочки собственник лишается возможности получать электрический свет именно от этой лампочки, т.е. пользоваться;
3) распоряжения — «возможность определять судьбу вещи». Когда собственник принимает решение выбросить, продать, подарить свою вещь, он ею распоряжается.
Собственник в отношении своего имущества, вещи обладает всеми тремя вышеперечисленными правомочиями одновременно. А как же осуществляют свои правомочия несколько собственников?
В этом случае и возникает право общей собственности, т.е. право собственности множества собственников на один объект. Особенности общей собственности заключаются в следующем:
1) по общему правилу владение, пользование и распоряжение осуществляется по соглашению всех собственников. Однако в отношении общего имущества в многоквартирных жилых домах от этого правила сделано небольшое отступление: распоряжение этим имуществом осуществляется по соглашению простого или
квалифицированного2 большинства. Единственный случай, когда требуется согласие всех собственников — это уменьшение размера общего имущества;
2) владение и пользование осуществляется без выдела своей доли в натуре, например, собственник не может выделить участок земли или лестничной клетки, соответствующий размеру доли, владеть и пользоваться им по своему усмотрению. Однако каждый собственник владеет и пользуется общим имуществом независимо от размера своей доли;
3) собственник не может распорядиться своей долей отдельно от жилого помещения. Иначе говоря, продать свою долю можно только одновременно с продажей квартиры. Приобрести
в доме право на общее имущество можно, только купив помещение в нем. Это очень важно понимать, когда речь идет о продаже земельного участка под домом третьему лицу, так как это невозможно, поскольку приобретение права собственности (общей долевой) на землю под домом возможно только через покупку помещения в доме. Все остальное также находится в рамках правила — изменение прав только по соглашению собственников помещений. Рассмотрим пример из судебной практики.
ПРИМЕР из судебной практики
В арбитражный суд обратилась Машина Е.А. с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города С. об определении и выделении долевой собственности в 20,5 кв.м и 19 кв.м входа в помещение по улице Петровской находящегося в общей долевой собственности дома.
Предприниматель Машина Е.А. являлась арендатором подвального помещения по договору с ответчиком, который впоследствии воспрепятствовал ее деятельности и предоставил указанное помещение посторонним лицам. Предприниматель Машина Е.А. и комитет по управлению муниципальным имуществом города С. заключили договоры аренды нежилого подвального помещения от 15 февраля 1996 г. № 3687 и от 10 октября 1999 г. № 1488, в соответствии с которыми арендодатель предоставляет арендатору в пользование объект муниципального нежилого фонда города С. — нежилое подвальное помещение общей площадью 119,3 кв.м по адресу: г. С, ул. Петровская,125 для использования под магазин продовольственных и непродовольственных товаров. Срок действия договора установлен с 1 октября 1999 г. по 30 сентября 2000 г.
После исключения спорного недвижимого имущества из реестра муниципальной собственности объект перешел в общую собственность в многоквартирном доме.
Суд в удовлетворении исковых требований отказал по следующим основаниям.
В силу ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество. Соотношение квартиры как конкретного объекта права собственности и доли в общей собственности на общее имущество многоквартирного дома — это соотношение главной вещи и ее принадлежности.
Поэтому ст. 290 ГК РФ установлено правило, по которому собственник квартиры не вправе распорядиться ее принадлежностью (долей в праве собственности на общее имущество) раньше или отдельно, чем главной вещью. Принадлежность следует (как ее спутник) судьбе главной вещи. Передача доли в общей собственности отдельно от права собственности на жилое помещение не допускается.
Итак, теперь рассмотрим, что же означает общая долевая собственность (см. рис. 2).
Под этим следует правильно понимать разделение права собственности на доли. На доли делится не объект (общее имущество является неделимым), а право собственности, которое частями распределяется среди участников общей долевой собственности (см. рис. 3).
Доля в праве общей долевой собственности возникает при приобретении помещения и теряется при прекращении права собственности на помещение в доме. Собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Доля в праве общей собственности определяется пропорционально размеру площади жилого или нежилого помещения, принадлежащего собственнику. Жилищный кодекс РФ не допускает возможности изменения расчета размера доли. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме нового собственника соразмерна доле предшествующего собственника.
Размер доли собственника рассчитывается следующим образом.
Доля = S помещения собственника : S всех помещений в доме (кроме общего имущества)
ПРИМЕР
Собственнику М. принадлежит квартира № 10 общей площадью 40 кв.м, собственнику Д. — квартира № 15 по этому же адресу общей площадью 60 кв. м.
Общая площадь всех жилых и нежилых помещений, принадлежащих собственникам в многоквартирном доме, составляет 3000 кв.м.
Таким образом, доля собственника М. составит: 40 кв. м.: 3000 кв. м=0,01.
Доля собственника Д. будет равна: 60 кв. м : 3000 кв. м = 0,02.
Подсчитаем, каким количеством голосов на общем собрании будут обладать собственники М. и Д. Предположим, что в доме всего 100 голосов,
тогда количество голосов М. составит: 0,01 х 100 = 1 голос,
где 0,01 — доля собственника М.,
100 — общее количество голосов в доме, установленное для удобства перевода долей в голоса.
Количество голосов Д. составит: 0,02 х 100 = 2 голоса.
Участие в расходах на ремонт подъезда будет следующим:
расходы М. = 0,01 х 70000 руб. = 700 руб.;
расходы Д. = 0,02 х 70000 руб. = 1400 руб.,
где 0,01 — доля собственника М„
0,02 — доля собственника Д.,
70 000 руб. — общие расходы на ремонт подъезда.
Доля в праве на земельный участок составит:
доля М. = 0,01 х 20000 кв.м. = 200 кв.м.;
доля Д. = 0,02 х 20000 кв.м. = 400 кв.м,
где 0,01 —доля собственника М.;
0,02 — доля собственника Д.;
20 000 кв.м. — площадь сформированного земельного участка под многоквартирным домом.
Также приведем расчет доли собственников в том случае, если помещение находится в их общей долевой собственности.
ПРИМЕР
Собственникам К. и Л. принадлежит на праве общей собственности квартира №1 общей площадью 80 кв.м.
Общая площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме
составляет 4000 кв.м.
Определим долю квартиры в многоквартирном доме: 80 кв. м : 4000 кв. м = 0,02 .
Поскольку в квартире проживает два собственника, то необходимо рассчитать, какая часть этой доли (0,02) в праве общей долевой собственности приходится на каждого из них.
Предположим, что собственник К. имеет _ в праве собственности на квартиру, а Л. принадлежит ........ Таким образом, доля собственника К. в общем имуществе дома равна
0,005 (0,02 х _), доля собственника Л. — 0,015 (0,02 х _ ) .
Необходимо обратить внимание на следующую особенность управления общим имуществом в рамках общей долевой собственности. Бывают случаи, когда общим имуществом становятся не элементы здания, а именно жилые или нежилые помещения.
Например, двухквартирный дом, обеими квартирами в котором владеют муж и жена в долях _ и _. Квартиры и, соответственно, все элементы здания находятся в общей собственности.
Как решать вопросы управления домом, если муж считает нужным ремонтировать крышу, а жена — нет. Если бы проблема возникла в жилом многоквартирном доме, в котором собственники обеих квартир разные, то вопросы решались бы на основании ЖК РФ:
нет большинства голосов — нет решения вопроса. В этом случае можно применять Гражданский кодекс Российской Федерации, так как появляется общая долевая собственность на квартиры, т.е. по решению суда.
Рассмотрим особенности определения долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. При приобретении комнаты в коммунальной квартире возникает право общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире аналогична судьбе комнаты (комнат) ине может быть выделена, отчуждена отдельно от жилого помещения, как и общее имущество в многоквартирном доме.
Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:
— осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
— отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
В отличие от осуществления права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственник общего имущества в коммунальной квартире имеет преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. При продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она
продается и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Итак, общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Общее имущество не может находиться в индивидуальной собственности, выступать предметом отдельных гражданскоправовых договоров. Объекты общего имущества могут лишь выступать в качестве доли в праве общей собственности. Распоряжение данными объектами без согласия собственников помещений недопустимо.
- RSS